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房企2019:寒冬延续 生存不易 靠分拆上市和发债输血求生

2020年01月25日 03:27来源:未知手机版

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原标题:房企2019:寒冬延续 生存不易 靠分拆上市和发债输血求生 来源:资本邦

原标题:房企2019:寒冬延续,生存不易,靠分拆上市和发债输血求生

2019年已经翻篇。

这一年,你经历了什么?

资本圈,从来不缺故事。

值此新年之际,资本邦推出《2019年终报告——他们的这一年》年终系列策划报道,聚焦资本圈的各个角们,看看过去这一年,他们经历了什么。

这一篇,主角是2019年的房地产企业。

对于房企来说,分拆上市与发债融资——是2019年的两大关键词。

行业寒冬,马太效应明显

2018年被认为是房地产“寒冬”。但实际情况是:2018年只能算是“小寒”;2019年才是“大寒”——至少比2018年寒了不少。

用一组数据来做个对比。据人民法院公告网数据,2019年共有526条房企破产公告,平均每天有1.44家房企倒闭,仅前11个月的破产数量就已经超过2018年全年。

据资本邦了解,房企的破产潮从2018年下半年开始。据不完全统计,2018年上半年破产企业为177家,到下半年大幅增加至281家,其中仅第四季度就有136家房企破产。

破产潮下,房地产行业的马太效应正变得越来越明显。

据戴德梁行的资料,房地产开发商前40强的市场平均份额约为房地产开发商前100强的1.9倍。中国房地产指数系统资料则指出,房地产开发商前40强的市场总份额由2013年的约28.4%增至2017年的约51.7%。

业绩目标完成进度放缓,部分企业存在完成压力

根据克而瑞披露的数据,2016年近7成房企在11月的业绩目标完成率就已突破100%,但2019年11月仅有21%的房企提前完成全年业绩目标。

从房企目标完成情况来看,截至11月末在年内设定了业绩目标的企业中,近7成房企的目标完成率已达到90%以上。

——其中,包含世茂、龙湖、阳光城、金科、中梁、禹洲、宝龙在内的9家房企已提前达成了全年目标。

——但同时,超2成房企的目标完成率尚在80%-90%之间,另有少数房企目标完成率仍不及80%。

总体来看,在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下,部分房企完成全年业绩目标仍有较大压力。

融资环境不断收紧,房企输血越来越难

随着对房地产行业风险防控的进一步强化,一些地方政府要求具有一定规模的开发商进行土地开发,且土地竞拍要缴纳数额不菲的保证金,一些中小房企在资金上无法与大房企抗衡,只能眼睁睁看着大房企拿走土地,而失去了土地储备的不少中小房企“步履维艰”甚至破产。

资本邦了解到,2019年5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(银保监发〔2019〕23号),在信托领域强调不向四证不全、开发商或股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产项目直接提供融资,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

2019年7月6日,银保监会发布消息,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,开展了约谈警示,要求这些信托公司控制业务增速,提高风险管控水平。

8月上旬,银保监会办公厅下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,重点检查北上广深等32个城市的银行在四大领域的房地产业务。

数据显示,下半年房企境内外债券、信托发行金额均明显下行,11月境内债、海外债、信托融资445亿元、460亿元、557亿元,较年内高点分别下降50.1%、40.9%、48.5%。

为了“止血”,发债和分拆上市成了各大房企的生存法则

今年以来,海外美元债发行放量明显,其中高息举债成为这波债券发行的主要特点。

——中原地产研究中心数据显示,2019年房企海外融资高达752亿美元,而2018年只有496亿美元,同比上涨52%。

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