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引以为戒:小区业主大会会议的瑕疵与套路

2021年08月28日 06:15来源:网络搜索手机版

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业主大会由全体业主组成,而业主委员会是由业主大会选举产生的部分业主组成的组织机构,是业主大会的执行机构。

业主大会决定下列事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意(包括本数,达到2/3即可) (双绝对多数决):筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。 搭建重建建筑物及其附属设施。

业主大会决定下列事项,应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(达到半数还不行,须超过50%) (双简单多数决):① 制定和修改业主大会议事规则;② 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;③ 选举业主委员会或者更换业主委员会成员;④ 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;⑤ 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。须注意: 《建筑物区分所有权解释》第7条规定,决定下列事项,也属于应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的事项: 改变共有部分的用途; 利用共有部分从事经营性活动; 处分共有部分。还需注意:业主人数的确定。

业主大会的软伤的情形主要有:未依法定期限公告,未依法抄送业主,没有将业主大会通知送达给广大业主;表决内容缺少法定表决内容;表决票的发放和回收违反法律规定和议事规则,没有核实业主身份,没有监督随意发票和投票;表决票开箱验票、计票阶段,未按照法定程序对参加投票业主身份以及表决票的真实性予以核实,导致许多选票出现签名虚假问题,业主未按照表决票说明的方式填写表决票,对于废票均未依法予以剔除,导致与会投票权数与实际投票权数不符,表决结果统计表公布的得票权数与实际不符。业主大会召开之前未依法公示全部表决事项并对各个表决事项作出说明、制作具有明显倾向性的表决票范本,误导业主投票。统计业主大会会议表决时,没有统计不同意的票权数和人数,在业主大会表决票中设置了捆绑式的表决事项,在统计与会人数和与会票权数时错误。擅自非法更改小区总投票面积,将业主拥有的面积数拔除在有效投票权面积数范围,且将大量无效票计入有效票范围。上述各种瑕疵足以授人把柄。

侵犯了业主的知情权和监督权有可能会导致业主大会决议被撤销

避免硬伤——重点比对上述较有可能会导致决议被撤销的原因,在筹备、举办业主大会的避免上述可能会给业主大会造成硬伤的情形发生。减少软伤——在筹备、举办业主大会的每个环节和步骤中依法、依规进行,同时紧密借助街道办和工作站的力量,做好每一个流程手续,确保业主大会合法合规。步步为营——妥善保留好每一个流程、步骤的文件、材料、照片、录音、录像,归档备案。

案例观察:小区首届业主大会投票表决两年多未能开箱唱票

从2012开始9年了业委会没成立,业主大会召开表决两年不开箱验票

广西贵港市岚湖嘉荷小区从2012年开始申请成立业委会,多年来历经磨难,业主大会终于召开,业主进行书面表决,但到了开箱计票最后时刻,却被锁了票箱。2019年11月27日召开筹备组第十次会议讨论开箱事宜,广汇开发商提出异议向街道递交选举存在违规情况,不予开箱的报告。这个报告成了“镇箱之宝”致小区如今未能开箱验票。《回复》中未提及投票过程中存在程序违法及其他违规情形。可以说明该次投票是业主真实意思表示,符合法律规定。小区业委会筹备组多次申请开箱验票,但未同意开箱验票。致使小区业主委员会选举工作处于僵局状态。千辛万苦,最终被卡住脖子,虽然说被建议解散,重头再来,说得容易做得难,其中苦难只有当事人知晓。虽说可以据理力争,但结果如何不由个人来决定。

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