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朱国刚:《围绕C端谈房地产的消费回归》

2020年01月14日 19:08来源:未知手机版

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本文整理自花样年地产集团副总裁、成都区域总裁朱国刚总,在“美好生活·家暨2019鹏友会四周年年会”活动中主题演讲内容。

演讲嘉宾:朱国刚,花样年地产集团副总裁、成都区域总裁

大家下午好,我来自目前全社会可能最传统的行业之一。今天就说一些大白话,谈谈我对房地产行业的认识。

我们看到同行现在你追我赶不能停,争破千亿跃龙门,当然我们也在路上。

赚钱不容易,赔钱很容易。可能做10个项目,9个项目赚钱,但1个项目赔钱,就能将前面赚的钱全部赔进去,这就是2019年的生存状态。

嘉宾演讲PPT

还有就是快不得,更慢不得,对于房地产企业来说,不能太快,快了会出事,很多该做好的没有做好,但是也慢不下来,慢也会出事,这很艰难。

那么消费者呢?总体来看,我认为消费者对房地产行业不太满意。

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我的一位秘书,他说他女朋友去买了套房,但烂尾了。我问在哪儿,他说在成都,不是某一个知名开发商,而是小开发商。

我们公司还有一位建筑设计总监,两年前他们俩口子都是做建筑,逃离深圳后来到成都。因为深圳房价太贵,年轻人都在纷纷离开。

我们还有的同事说,拿着5000块钱的工资,住着1万5的房子,只能吃10块钱的牛肉面。我们在成都之所以还比较幸福,是因为房价还不够高甚至还摇号,上海、北京、深圳这些城市就不同了。

再看F端(金融端)。

做金融的都喜欢房地产,因为这个行业的资金量需求大,最主要原因则是这个行业的抵押物好,因为我们有不动产。但是现在金融机构怎么看待房地产行业?他们内部设有白名单,以前做明股,现在恨不得来真的,我要真股,对假股不放心。又想下场,又不能操盘,他们也挺为难。

我们从最基本的“房”、“地”、“产”说起。

第一,我们谈“地”。

房地产三个字里面最重要的是“地”,这个字决定了50%-90%的价值都在这里面。大家都在讲它的自然属性和location,整个地球上适合人居住的地方就那么多,放在全中国好的城市就那么多。

举个例子,现在全中国能够容纳3000万以上人口的城市,从自然地域属性来看,可能只有成都和武汉,北京超过2000万人口就已经承受不了了,上海、深圳、广州都是如此。3000万人口以上又怎么办,它有上限,整个自然资源的稀缺性,决定了土地只会越来越少,按照我们现在的管控模式,土地就会越来越贵。

整个房地产行业吸纳了中国大部分的金融,我们叫做资金,因为它也具有强烈的金融属性,做房地产最高属性就是金融属性。我们的同行们,更大的企业同行们最擅长玩的就是这个金融属性。

政府依赖于土地财政,这也是事实。我们每个人自己的财富,如果不是做创业企业、上市企业,你的资产是不是大部分都在房子里,在房地产里,本质来讲是在土地里。还有这个资金蓄水池,每年的增发大部分都在这里,强烈的金融属性。

如果你做得好就能做得很大,匹配的就是投资属性。中国房地产行业发展了20年,最主要的原因是经常涨价,几乎没有跌过,哪怕你不相信,分析说房地产行业存在周期,但只要你看到它在涨,你就会推翻自己所有的假设,选择追随,选择投资。

这些本质上都是因为土地是稀缺的,这是一个基本点。

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第二,我们谈“房”。

房子这件事其实特别简单,就是安身之所。

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