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贝壳连亏三年后去年狂赚57.2亿,收房屋中介费到底有多赚钱?

2021年03月29日 13:22来源:未知手机版

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原标题:贝壳连亏三年后去年狂赚57.2亿,收房屋中介费到底有多赚钱? | 财报深读

出品|搜狐财经

作者|岳家琛

3月16日,贝壳发布上市后的首份年报。

年报显示,贝壳全年GTV(平台总交易额)突破3.5万亿元,同比上涨64.5%;全年营业收入为705亿元,同比增长53.2%,全年净利润27.78亿元。

值得注意的是,这是贝壳首次实现全年盈利。财报显示,贝壳经调整后净利润57.20亿元,同比增长245.4%。

然而,贝壳盈利的背后,是区域市场更严厉的调控,以及中介费上调带来的垄断质疑。在诸多风险下,贝壳能否支撑起5000亿市值?盈利增长又能否持续?

估值为阿里巴巴6倍,收入增长依赖新房代理

在美股中概股里,贝壳股价仅次于阿里、拼多多、京东及百度。上市以来,贝壳股价涨幅甚至超过200%。

目前,贝壳的市值超越了任何一家房地产公司。

能否持续稳定盈利,这决定了贝壳找房能否支撑起如此高的估值。按照去年27.78亿元的净利润计算,贝壳找房市盈率高达181倍,这一估值是阿里巴巴的6倍、腾讯的3倍。

目前,贝壳找房的营收构成主要有三部分:二手房交易、新房交易,以及装修、金融等新兴业务三大板块。从业务板块来看,新房业务的异军突起,对贝壳利润增长功不可没。

2020年,贝壳全年存量房营业收入为306亿元,同比增长24.4%;而新房营业收入则同比增长87.1%至379亿元。

数据显示,贝壳新房业务GTV为1.38万亿元,同比增长85%。

新房GTV中,由链家贡献的新房交易GTV同比增长37.2%至2767亿元,通过非链家链接门店和其他销售渠道完成的新房交易GTV同比增长102.7%至1.11万亿元。

然而,新房业务是一门前景无限的生意,还是开发商年景不好时的替代品?两年前,左晖曾将新房业务比作开发商的“夜壶”,市场不好被拿来用,好了再放回去。“2019年新房GMV有15万亿+,真正通过外面渠道销售约20%,绝大多数还是靠开发商自销。二手房仍是贝壳的核心业务,新房GMV大概只占30%。”

如今,贝壳收入增加正在越来越依赖新房业务。根据招股书显示,2017—2019年,贝壳的新房业务营收为64.2亿元、74.7亿元和202.7亿元。

“全国楼市新房成交创下17万亿元的新高,为贝壳盈利带来了有利影响,从平台交易额来看,贝壳的新房业务正在快速成长。”地产分析师严跃进对于贝壳盈利这样分析。

佣金费率上涨至3%,被多方质疑垄断定价

此外,贝壳被诟病的还有垄断性定价。

中原地产首席分析师张大伟指出,除了在部分区域市场实际上垄断外,贝壳最大的问题是拥有了定价权。

目前,全国主要城市中介的佣金费率在1-2%之间,而贝壳、链家的佣金费则往往更高。今年以来,贝壳在多个城市上调中介费至3%,包括上海、深圳、广州、成都等重要城市。

2020年4月23日,贝壳创始人左晖在贝壳新居住大会上表示:“整个房产中介行业,每年店均GMV约2000万元、人均GMV约350万元、平均收入仅5万元,从业时间只有7个月。而贝壳平台店均GMV为7706万元,人均GMV为790万元,从业时间约为12个月。”

“在这些门店中,达到温饱线(年均GMV达到5000万元)的,贝壳只有25%。而达到中产线(年均GMV达到1亿元)的,只有12%。”

随后,贝壳决定“向低收入宣战”。左晖曾表示:“中国的中介费普遍费率大概在2.5%左右,在全世界看来,也不算高。美国是6%,日本是6%,中国台湾是5%,南非是8%。”

今年三月,有消息称,重庆贝壳或掀起一轮涨价潮,服务费用调整为卖方1%,买方2%。而此前是卖方0%,买方2%。

2020年12月底,郑州贝壳系所有门店宣布:2021年1月起将上调郑州地区中介收费标准至3%。

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