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管理规模超4000亿,入股碧桂园融创,最大隐形地产商平安今迎困局(2)

2021年07月13日 18:03来源:网络搜索手机版

  得益于平安集团业务的扩张,平安不动产的管理规模也相应倍增,自2013年的400亿元上升至2019年末的4300亿元,如今的平安已是国内不动产投资业务的老大。

  “只赚钱,不要权”

  相比不动产投资业务,平安系投向房地产的权益类投资,更是成就了不少“佳话”。

  可以说,但凡稍有名气的房企或项目,几乎都与平安打过交道。而这些被平安“看中”的房企,多数是龙头房企。据不完全统计,平安重仓了13家房企,与20多家龙头房企有合作关系,比如持有华夏幸福25%的股份,持有中国金茂14%的股份,还投资了碧桂园、旭辉等房企。

  用股权搭桥,一直是平安轻车驾熟的方式。但对于重点合作对象,平安往往会拿到二股东的席位,获得丰厚分红和资本利得。大众最为熟悉的四家著名房企——碧桂园、旭辉、华夏幸福、融创中国,他们的第二大股东,均为中国平安。

  但“有钱”,只是中国平安叩响房企股东大门的一块敲门砖。过去十年来,“险资+地产”的组合,在房地产市场风靡已久。仅仅是在五年前,万科和宝能还因此掀起了一次股权大战。当时按照万科公告披露,宝能系持股比例已经达到了25.04%,距离控股股东地位仅一步之遥。在王石的带领下,万科打响了股权保卫战。

  实际上,房企偏爱中国平安的主要原因,就在于它“钱多话不多”,只做“有一席董事位的安静股东”,也因此没有被视为“门口的野蛮人”而引起忌惮。这种模式意味着,房企们成了平安的“打工仔”,而平安则扮演了一个纯粹的财务投资者角色,坐享资本红利。

  从平安的投资策略上可以看出,它始终保持着鲜明的财务投资人特色,低点进入,在高点套现,且财务投资的占比都不会太高,一般不超10%。

  以碧桂园为例,2015年,平安系以每股2.816港元认购其22.36亿股。随后碧桂园业绩一路走高, 2018年,平安系在二级市场减持碧桂园3132万股时,套现4.55亿港元,获利5倍以上。

  这种“低买高卖”的投资策略,让中国平安享受到了地产行业的发展红利,收益颇丰。根据中国平安2020年年报相关数据估算,2020年,中国平安在房地产相关投资上的年度保底收益约在56亿元以上。

  马明哲的地产棋局

  当平安手握的房企股权越来越多,平安被称之为地产界“隐形老大”的声音也开始越来越大。就在这个时候风向也变了,在“房住不炒”的政策环境下,平安的管理层们无法再淡定。

  2019年3月13日,在中国平安的2018年度业绩发布会上,时任中国平安总经理的任汇川愤怒地指出,外界对“最大房企”的说辞有误,“这种说法是不对的,这是标题党。”

  任汇川也有他反对的理由:一方面,平安的房地产投资占比非常小,政策规定上限是30%,而平安的投资占比最多只有7个点多;另一方面,保险资金投资房地产本就是国际惯例,保险资金负债周期长,资金体量大,要求配置的资产稳定,能够穿越周期,而房地产符合这样的资产特性,能够抗通胀。

  实际上,任总经理只说出了一半的事实。虽然目前平安房地产投资占比并不高,但若从整个房地产市场的开发资金占比来看,它却拥有独揽整个房地产市场近六成开发资金的可能。

  2020年,我国房地产开发企业到位资金1.93万亿元,而同期,中国平安保险资金投资规模达3.74万亿元,按照30%的政策上限计算,意味着平安的不动产投资规模最高可达1.122万亿,占据了整个房地产开发资金的近六成。

  那么,中国平安究竟是什么时间开始进入房地产的?它又根源于一个什么样本?

  1994年,刚成为中国平安集团董事长的马明哲,到中国台湾考察,拜访了素有股王之称的台湾国泰人寿。

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