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管理规模超4000亿,入股碧桂园融创,最大隐形地产商平安今迎困局(3)

2021年07月13日 18:03来源:网络搜索手机版

  国泰人寿是台湾本地的股王。但它成为股王的原因并不是靠保险业务,而是靠买地、建楼、囤房。因此,台湾最大的“地主”并不是地产公司,而是保险公司。

  从台湾回到大陆后的马明哲深受启发。第二年,也就是1995年,平安不动产前身——深圳市平安物业投资管理有限公司应运而生,平安正式进入不动产资产管理领域。

  不过,由于政策对于险资的限制还较大,险资涉足不动产投资还是一个敏感话题,这时的平安还放不开手脚做事。彼时的中国平安开始仿效国泰人寿,以办公用房等由头,买入各大城市核心地段,获得更大投资收益。

  直到2010年9月17日,《保险资金投资不动产暂行办法》细则的印发,宣告中国保监会对险资投资不动产的正式“开闸”,险资投资房地产变得名正言顺。也是在这一年,邹益民加盟上述平安物业投资管理公司。2011年,该公司正式更名为“平安不动产”。

  政策管制放宽后,平安终于在房地产市场上放开了手脚。从2013年开始,中国平安迅速在一、二线城市揽得多个优质地块和开发项目,与包括万科、旭辉、碧桂园在内的一众房企建立了多种模式的股权合作关系。

  2014年,平安不动产开始高调出现在土地市场,先后在广州、杭州、北京、苏州等一线及重点二线城市拿下6幅优质地块,共斥资167.89亿元。那一年,中国房地产调控步入过渡时期,货币政策从中性转向偏紧。房企资金环境一落千丈,开发商频频“暴雷”。

  拥有充裕资金的平安不动产,却得到了难得的“捡漏”机遇。但这些地块,并不是平安单独操盘,而是通过拿地后再引入房企合作,这在之后也成为了这家企业的经营“套路”。

  与此同时,平安又把投资眼光聚焦到了龙头房企。2013年到2020年间,平安买下了碧桂园、融创、旭辉、金茂等多个企业的股份。譬如,孙宏斌曾在平安金融峰会现场直言:“我得感谢平安银行,借我25亿元增持(融创增发的股票),那个时候(指2016年9月)6.18元/每股增持的,赚了150亿元。”

  实际上,作为平安集团旗下的不动产投资开发平台,平安不动产充当的,始终还是为平安集团旗下资产提供资产管理服务的角色。大多数时候,他也以财务投资者的身份介入项目开发中,坐收投资之利。

  查阅这些房企或项目的投资身影会发现,活跃着的主体远不止平安不动产一家,还涉及到平安人寿、平安银行、平安信托、平安资管等多个平安系公司。

  比如,平安信托的对外投资中,其直接或间接投资业务基本都是围绕房地产业务。平安资管,则多直接参与到股权投资中。有统计数据显示,若叠加平安系在房地产板块所有投资,累计市值已达2000亿元。

  如此布局策略也源于平安的混业经营策略。早些年,中国平安通过信托模式打通资管、证券与银行等子公司业务,在产品和渠道上形成互补。通过混业经营策略,平安得以涉及包括直接拿地、项目债权或股权形式存在的房地产相关投资。

  一位接近平安的分析人士更是评价称,“与其说平安不动产是平安集团的房地产业务,不如说是平安金融的房地产业务。”

  下行通道中,平安何去何从?

  在地产领域,平安维持多年的“投资神话”,先是折在了华夏幸福上。

  2018、2019两年的时间里,平安斥资180亿元,拿下了华夏幸福25.05%的股份。这是迄今为止,中国平安对房企最大的一笔权益投资,但却成为它最大的投资败笔。

  据平安高层披露,平安对华夏幸福股权投资180亿元,债券投资360亿元,累计540亿元。其中,仅市值这块,华夏幸福就缩水了2/3,意味着平安巨亏120亿元。

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